'공장'도 상가임대차보호법 보호받을 수 있나요? 대법원 최신 판결 분석

안녕하세요. 헬프미 법률사무소입니다.

사업장을 임차하여 제조업을 운영하시는 사장님들이 종종 궁금해하시는 질문이 있습니다. "공장이나 창고 같은 건물도 상가건물 임대차보호법(상가임대차법)의 적용을 받을 수 있나요?"

일반적으로 공장이나 창고는 단순 제조, 보관 등 사실행위만 이루어지는 곳으로 여겨져 상가임대차법의 보호 대상이 아니라고 여겨졌습니다. 상가임대차법은 '영업용' 건물을 대상으로 하기 때문이죠.

하지만 2024년 11월 14일, 대법원에서 이 기준을 명확히 하는 중요한 판결(2024다264865)이 나와 주목받고 있습니다.

오늘은 이 최근 대법원 판결을 통해, 어떤 경우에 공장이나 제조업소 건물도 상가임대차법의 보호를 받을 수 있는지 그 기준과 시사점을 상세히 분석해 드립니다.

1. 사건의 발단: 공장 임대차 계약, 과연 상가임대차법 적용될까?

• 계약 내용: 원고(임대인)들은 2019년 피고(임차인)에게 한 건물을 보증금 2천만원, 월세 200만원(부가세 별도), 기간 2년으로 임대하는 계약(이하 '이 사건 계약')을 피고(임차인)와 체결했습니다. 계약서의 제목은 '부동산(공장) 월세 계약서'였습니다.
• 건물 현황: 해당 건물의 등기부 및 건축물대장상 주용도는 '제조업소'였습니다. 실제 건물은 약 287㎡의 작업장 공간과 약 37㎡의 사무실 공간으로 나뉘어 있었습니다.
• 임차인의 사용: 피고는 이 건물에서 'A'이라는 상호로 사업자등록을 하고 레이저 용접 제조업을 운영했습니다. 작업장에서는 용접 가공 및 제조를 했고, 건물 내 구획된 사무실에서는 세금계산서 발행, 거래명세표 교부, 신용카드/계좌이체를 통한 대금 수령 등의 업무를 처리했습니다. 피고는 이 건물 외에 별도의 사무실을 두지 않았습니다.
• 분쟁 발생: 임대차 기간 만료 후, 원고들은 건물 인도를 청구했고, 피고는 상가임대차법상 계약갱신요구권 등을 주장하며 맞섰습니다.
• 원심(2심) 판단: 원심 법원은 "제조업을 목적으로 한 공장 임대차일 뿐, 상품 제조 등 사실행위를 넘어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다고 보기 어렵다"며, 상가임대차법 적용을 부정하고 원고의 손을 들어주었습니다.

2. 상가임대차법 적용 기준: '영업용 건물'이란 무엇일까?

상가임대차법 제2조 제1항은 "이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다"고 규정합니다. 이때 '상가건물'은 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 경우를 말합니다.

대법원은 이전 판례(2009다40967 등)에서도 다음과 같은 기준을 제시해왔습니다.

• 실질적 판단: 공부상(등기부 등) 표시가 아닌 건물의 현황, 용도 등에 비추어 '실질적으로 영업용으로 사용하느냐'에 따라 판단해야 합니다.
• 사실행위만으로는 부족: 단순히 상품의 보관, 제조, 가공 등 '사실행위'만이 이루어지는 공장, 창고 등은 원칙적으로 영업용으로 보기 어렵습니다.
• 결합된 활동: 그러나 그곳에서 사실행위(제조 등)와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동(판매, 계약, 대금 수령 등)이 '함께' 이루어진다면 상가임대차법 적용 대상인 상가건물에 해당합니다.

3. 대법원의 최종 판단: '공장 + 사무실 = 상가 건물' 인정! (파기환송)

대법원은 원심의 판단을 뒤집고 사건을 다시 심리하라며 돌려보냈습니다(파기환송). 그 이유는 다음과 같습니다.

• 영리 활동의 인정: 원심이 계좌이체 방식의 대금 수령 등을 이유로 영업 활동이 아니라고 본 것은 잘못이라고 지적했습니다. 신용카드나 계좌이체는 통상적인 거래 방식이며 명백한 영리 활동이라는 것입니다. 피고는 건물 내 사무실에서 대금 수수 등 영리 활동을 실제로 하고 있었습니다.
• '일체로서의 영업장' 인정: 비록 건물의 대부분이 작업장이더라도, 피고가 별도 사무실 없이 이 건물에서 상품 제조와 영리 목적 활동(고객 관리, 대금 수수 등)을 함께 수행했다면, 이 사건 건물 '전체'가 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용된 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 즉, 작업 공간과 사무 공간이 물리적으로 분리되어 있어도 기능적으로 결합되어 하나의 영업 활동을 이루고 있다는 의미입니다.
• 계약서 명칭보다 실질: 계약서에 '공장'이라고 명시되어 있더라도, 소규모 제조업체의 경우 공장에서 제조와 영업 활동이 함께 이루어지는 것이 일반적이라는 점을 고려해야 한다고 보았습니다. 임대인과 임차인 모두 계약 당시 이러한 복합적인 사용을 예상하고 의도했을 가능성이 크다고 판단했습니다.

결론적으로 대법원은, 이 사건 건물은 단순한 제조 공간이 아니라 제조 활동과 영리 목적의 영업 활동이 함께 이루어지는 장소이므로 상가임대차법의 적용 대상이라고 명확히 했습니다.

4. 핵심 기준: '사실행위 + 영리 활동'이 한 공간에서 이루어지는가?

이번 대법원 판결의 핵심은 이것입니다. 건물의 주된 용도가 공장이나 창고 등 사실행위를 위한 공간이라 할지라도, 그 공간 내에서 (비록 일부 공간일지라도) 다음과 같은 영리 목적의 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 보호 대상이 될 수 있습니다.

• 대금 수수를 위하여 세금계산서, 거래명세표 등을 발행 또는 교부하고, 고객들로부터 신용카드, 계좌이체 등의 방법으로 대금을 지급받는 경우

단, 이러한 영리 활동이 해당 임차 공간 외 '별도의 사무실' 등에서 주로 이루어지고, 임차 공간은 오로지 제조/보관 등 사실행위만을 위해 사용된다면 상가임대차법 적용이 어려울 수 있습니다.

📌 임대인과 임차인 모두 주목!

이번 대법원 판결(2024다264865)은 공장이나 제조업소와 같은 공간이라도 단순 사실행위를 넘어 영리 목적의 영업 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 보호 대상이 될 수 있다는 점을 명확히 함으로써, 많은 임대인과 임차인에게 중요한 법적 기준을 제시했습니다.

• 임차인(제조업 사장님 등): 단순히 '공장'이라는 이유만으로 법적 보호를 포기하지 마세요. 임차 공간 내에서 제조 활동과 더불어 고객 응대, 주문 처리, 대금 결제 등 영업 관련 활동을 함께 하고 있다면, 상가임대차법상의 권리(계약갱신요구권, 임대료 인상 제한 등)를 주장할 가능성이 높습니다. 해당 주소지로 사업자등록을 유지하는 것은 기본입니다.
• 임대인: 공장이나 창고를 임대할 때, 임차인의 실제 사용 현황에 따라 상가임대차법이 적용될 수 있음을 인지해야 합니다. 계약서상 '공장' 명시와 관계없이, 임차인이 복합적인 용도로 사용한다면 계약갱신 요구 등에 응해야 할 수 있습니다.

이처럼 상가임대차법 적용 여부는 개별 계약 내용과 실제 사용 방식에 따라 판단이 달라질 수 있으며, 분쟁 발생 시 법적 해석이 매우 중요합니다. 따라서 현재 임대차 계약과 관련하여 법적 보호 여부나 분쟁 해결에 대한 전문적인 도움이 필요하시다면, 반드시 관련 사건 경험이 풍부한 법률 전문가와 상담하여 정확한 진단과 해결책을 찾으시길 바랍니다.

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