법인 명의 임대차계약... 주택임대차보호 받을 수 있을까?

안녕하세요. 헬프미 법률사무소입니다.

"법인 명의로 아파트를 빌려서 직원 기숙사로 쓰고 있는데, 주택임대차보호법 적용이 되나요?"

많은 분들이 궁금해하시는 점입니다. 결론부터 말씀드리면, 중소기업 법인은 주택임대차보호법(이하 '주임법')의 보호를 받을 수 있습니다. 

하지만 일정 요건이 필요합니다. 2023년 12월 14일, 대법원 판결(2023다226866)은 그 기준을 더욱 명확히 했습니다. 오늘은 법인 임대차의 보호 요건과 주의사항을 알려드립니다.

1. 법인이 주임법상 보호를 받기 위한 주요 3가지 요건

법인이 주택을 임차했다고 해서 무조건 보호되는 것이 아닙니다. 대항력을 인정 받으려면 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 최소 아래 세 가지 요건을 모두 충족해야만 합니다.

1.1. 임차인이 '중소기업'에 해당할 것

「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업이어야 합니다.

1.2. '소속 직원'의 주거용일 것

법인이 임차한 주택은 직원의 주거 목적으로 사용되어야 합니다.

이때 '직원'의 범위가 중요합니다. (아래 대법원 판결에서 자세히 다룹니다.)

1.3. 직원의 '주택 인도'와 '주민등록(전입신고)' 완료

법인에서 근무 중인 직원이 해당 주택을 인도받아 실제로 거주해야 합니다.

가장 중요한 것은 그 직원이 '전입신고'를 마쳐야 한다는 점입니다. 직원이 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 법인의 임대차는 제3자에 대해 대항력을 취득합니다.

※ 주의: 임대차 기간 중 직원이 바뀌면 어떻게 될까요? 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 새로운 대항력이 발생합니다.

1.4. 확정일자

집이 경매로 넘어갔을 때, 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받으려면(우선변제권), 임대차계약서에 '확정일자'를 받을 것이 요구됩니다.

1.5. 부동산 임대차 거래 신고

2021년 6월부터 시행된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라, 법인도 요건에 해당하면 내용을 관청에 신고해야 합니다. 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다. 임대차 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 즉, 신고 한 번으로 과태료도 피하고 우선변제권 요건도 갖출 수 있습니다.

2. 사건의 재구성

그렇다면, 법인의 대표이사나 사내이사가 거주하는 경우는 어떨까요? 대법원 2023다226866 판결은 그 '직원'의 범위에 대한 중요한 기준을 제시했습니다.

2.1. 사실관계

• 임차인: A 주식회사 (중소기업)
• 임대인: B 주식회사
• 실거주자: A 회사의 대표이사 C씨
• 계약 내용: A 법인은 보증금 2억 원, 월세 1,500만 원에 아파트를 임차했습니다.
• 상황: 대표이사 C씨가 전입신고를 하고 살던 중, 계약이 만료되었습니다. 임대인이 계약 갱신을 거절했습니다. A 법인은 "주임법상 계약갱신요구권을 행사하겠다"고 맞섰습니다.

2.2. 법적 쟁점

주임법에서 말하는 보호 대상인 '소속 직원'에 법인의 대표이사(등기 임원)도 포함되는가? 이것이 핵심이었습니다.

3. 대법원의 판결: "대표이사는 직원이 아닙니다."

대법원은 임대인의 손을 들어주었습니다.

• 직원의 정의: 주임법 제3조 제3항의 '직원'은 법인에서 근무하는 사람 중 "대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람"을 의미합니다.
• 입법 취지: 이 조항은 상대적으로 주거 안정이 취약한 '일반 근로자'를 보호하기 위한 것입니다. 회사를 사실상 지배하고 운영하는 대표이사는 보호 대상이 아니라고 보았습니다.
• 결론: 이 사건에서 대표이사가 거주하고 전입신고를 했더라도, A 법인은 주임법상 대항력을 갖추지 못한 것입니다. 따라서 계약갱신요구권도 행사할 수 없습니다.

4. 핵심 정리

법인 명의로 부동산 계약을 진행하실 때, 반드시 아래 내용을 확인해보세요.

4.1. 법인 임차인 체크리스트

• [보호 가능 O] 중소기업 법인이 임차하고, 일반 직원이 전입신고를 한 경우.
  • 주임법 적용 대상입니다. 
• [보호 불가 X] 중소기업 법인이 임차했으나, 대표이사(또는 사내이사)가 전입신고를 한 경우.
  • 주임법 적용 대상이 아닙니다. 

4.2. 헬프미의 의 조언

대표이사나 임원의 주거를 법인 명의로 계약해야 한다면 어떻게 해야 할까요? 주임법의 보호를 받을 수 없으므로, 반드시 '전세권 등기'나 '임차권 등기'를 하는 것이 방법입니다. 등기부등본에 전세권이나 임차권을 기재함으로써 물권적인 보호를 받습니다. 

또한 계약서 작성 시 임대차 기간 보장이나 갱신 조건에 대해 임대인과 구체적으로 합의하고 특약으로 남기는 것도 추천합니다.

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