안녕하세요, 헬프미 법률사무소입니다.
법인을 설립할 때 가장 먼저 고민하게 되는 것 중 하나가 바로 회사의 주소지, 즉 본점 소재지입니다. 이 주소는 단순히 서류상 기재되는 정보가 아니라, 등기부등본에 명시되어 사업자등록증에도 그대로 반영되고, 각종 세금, 고용, 계약 등의 실무와도 밀접하게 연결되는 중요한 요소입니다.
하지만 현실은 녹록지 않습니다. 사무실을 임대하려니 초기 보증금과 월세 부담이 만만치 않고, 사무공간이 꼭 필요한 것도 아니어서 지인의 사무실 일부를 빌리거나 공유오피스를 이용하고 싶은 경우도 많습니다. 이럴 때 자연스럽게 등장하는 선택지가 바로 '전대차 계약'입니다.
그렇다면 전대차 계약으로 얻은 주소지, 즉 건물주와 직접 계약한 것이 아닌 다른 사람(세입자)으로부터 빌린 공간도 법인 설립 주소로 사용할 수 있을까요? 오늘은 이 질문에 대한 명확한 해답과 함께, 전대차 계약의 개념, 조건, 주의사항까지 꼼꼼하게 정리해 드리겠습니다.
1. 전대차 계약이란 무엇인가요?
전대차 계약이란, 쉽게 말해 ‘임차인이 또 다른 임차인을 받는 계약’을 의미합니다. 건물의 소유자인 임대인으로부터 공간을 빌린 임차인이, 그 공간을 제3자에게 다시 빌려주는 구조입니다. 이때 원 임차인을 전대인, 새로 빌리는 사람을 전차인이라고 부릅니다.
예를 들어 대표님이 A오피스의 3층 일부를 B라는 회사로부터 빌리게 됐다면, A오피스의 건물주는 임대인, B는 전대인, 대표님의 법인은 전차인인 셈입니다. 이 경우 대표님은 건물주와 직접 계약을 맺는 것이 아니라, 전대인과 전대차 계약을 체결하게 되는 것입니다.
공유오피스나 지인 사무실 일부를 사용하는 경우 대부분 이러한 전대차 구조를 따르고 있습니다.
2. 전대차 계약으로 법인 설립 주소 사용, 가능한가요?
결론부터 말씀드리면, 전대차 계약 주소를 법인 설립 주소지로 사용할 수는 있습니다. 하지만 여기에는 절대적으로 중요한 전제조건이 하나 있습니다. 바로 건물주(임대인)의 명시적인 동의입니다.
우리 민법 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못한다”고 명시하고 있으며, 이를 위반할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 다시 말해, 임대인의 동의 없는 전대차 계약은 원칙적으로 무효이고, 이로 인해 전차인(대표님 회사)의 주소 사용도 무효가 될 수 있습니다.
전대차 계약 자체는 전대인과 전차인 사이에서는 유효할 수 있지만, 임대인의 동의 없이는 등기소나 세무서에서 해당 주소의 사용 적법성을 인정해주지 않을 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 법인 설립 등기나 사업자 등록 신청이 반려될 수 있고, 더 나아가 향후 임대인이 문제를 제기할 경우 사업장 자체를 잃는 심각한 상황이 벌어질 수 있습니다.
3. 전대차 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 체크포인트
① 임대인의 명시적인 서면 동의
전대차 계약을 안전하게 사용하기 위한 가장 핵심적인 요건입니다. 임대인의 서면 동의가 없다면, 전대차 계약은 사실상 불완전한 계약이 됩니다.
- 전대차 동의서: 임대인이 별도의 양식으로 전대차 계약을 허용한다고 명시한 문서를 제출받는 것이 가장 안전합니다.
- 전대차 계약서 내 동의 서명: 계약서 자체에 임대인이 공동 서명하는 방식도 가능합니다.
구두 동의는 추후 분쟁 시 입증이 어렵기 때문에 반드시 서면으로 확보해야 합니다.
② 원 임대차 계약 조건 확인
- 계약 기간: 전대차 계약 기간은 반드시 원 임대차 계약의 남은 기간을 넘지 않아야 하며, 남은 기간이 너무 짧으면 주소지 사용이 불안정해질 수 있습니다.
- 허용 용도: 원 계약에서 허용된 용도가 법인의 실제 사업 목적과 부합하는지도 확인해야 합니다. 예를 들어, 주거용 건물에 사무공간을 설정하는 것은 문제가 될 수 있습니다.
③ 전대차 계약서의 명확성
전차인(법인)의 상호, 주소, 사업 내용, 전대 공간의 범위, 계약 기간, 보증금 및 월세 등 모든 내용이 빠짐없이 기재되어야 합니다. 특히 공간의 범위가 명확하지 않으면 사업자 등록 시 문제가 될 수 있습니다.
④ 전대인의 신뢰도
전대인은 여전히 건물주와 직접 계약을 맺고 월세를 납부하는 책임이 있습니다. 전대인이 채무 불이행 상태가 되면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 이 경우 전차인도 공간 사용 권리를 상실할 수 있습니다. 전대인의 신뢰도는 전차인에게도 매우 중요한 요소입니다.
⑤ 공유오피스·비상주사무실의 전대차 구조
요즘은 공유오피스, 비상주사무실을 법인 주소지로 사용하는 경우가 많습니다. 이 경우 대부분 해당 업체가 전대인으로서 대표님에게 공간을 제공하는 구조입니다. 이 업체가 건물주로부터 전대를 정식으로 허용받았는지, 사업자 등록이 가능한 주소인지 반드시 확인하셔야 합니다.
4. 법인설립 주소지, 신중하게 결정하세요!
전대차 계약을 통한 주소지 확보는 유연하고 저렴한 방법이 될 수 있지만, 그 법적 기반이 확실히 마련되지 않으면 오히려 사업의 기초를 흔들 수 있는 큰 리스크가 될 수 있습니다.
헬프미는 전대차 계약의 구조와 위험요소를 충분히 이해하고 있습니다. 설립 전부터 ‘주소 문제’로 고민 중이시라면, 전문가의 도움을 받아 안전하고 확실하게 해결하시길 권장드립니다.
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