안녕하세요. 헬프미 법률사무소입니다.
부동산 개발 사업의 지휘자, '시행사' 설립을 준비하고 계시는 경영자님을 위해 핵심 창업 가이드를 제시합니다. 시행사는 토지 매입부터 사업 기획, 자금 조달(PF), 분양 및 마케팅까지 프로젝트의 시작과 끝을 책임지는 핵심 주체입니다. 성공적인 사업을 위해서는 법인 설립 단계부터 법적 요건을 철저히 검토하고 전략적으로 접근해야 합니다.
오늘은 시행사 법인 설립 등기부터 각종 등록 요건까지, 반드시 알아야 할 점을 짚어드리겠습니다.
1. 시행사, 무엇을 의미할까요?
보통 프로젝트의 기획, 자금 조달, 인허가, 마케팅, 분양 등 부동산 개발 사업의 전 과정을 총괄하는 주체를 시행사라고 부릅니다. 건물을 짓는 건설사인 시공사와는 명확히 구분되는 역할이죠. 법적으로 시행사는 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 부동산개발업법)에 따라 ‘부동산개발업’을 영위하는 자를 의미합니다. 이 법에서는 부동산개발을 ‘타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축·대수선·리모델링·용도변경 하는 행위’로 정의하고 있습니다.
핵심은 ‘일정 규모 이상의 부동산개발’을 하려면 반드시 법인을 설립한 후, ‘부동산개발업’으로 등록해야 한다는 점입니다.
2. 시행사 설립 절차: ① 법인 설립 등기 → ② 개발업 등록
시행사 설립은 크게 (1단계) 주식회사 법인 설립 등기 후 (2단계) 부동산개발업 등록 요건 충족 및 신청의 과정으로 진행됩니다.
2.1. 1단계: 주식회사 법인 설립 등기 (헬프미 전문 분야)
모든 사업의 시작은 법인격을 갖추는 것입니다. 헬프미 법률사무소는 바로 이 단계의 전문가입니다. 시행사 법인 설립 등기 절차는 다음과 같습니다.
- 법인 기본사항 결정: 상호, 본점 소재지, 자본금, 사업 목적, 임원(대표이사, 이사, 감사) 등을 결정합니다. 특히, 부동산개발업법상의 시행 사업을 위해서는 자본금을 최소 3억 원 이상으로 설정해야 다음 단계인 부동산개발업 등록이 가능합니다.
- 서류 준비 및 작성: 정관, 주주명부, 조사보고서 등 법인 설립에 필요한 각종 서류를 작성합니다. 헬프미에서 법인을 설립하시면 대형로펌 출신 금융 전문 변호사가 제작한 정관을 제공하는 등, 대부분의 서류를 작성해드립니다.
- 자본금 납입: 결정한 자본금을 은행에 납입하고 자본금 이상의 금액이 모였음을 증명하는 '잔액증명서(잔고증명서)'를 발급받습니다.
- 법인 설립 등기 신청: 준비된 서류를 관할 등기소에 제출하여 법인 설립 등기를 신청합니다.
- 사업자 등록: 법인 등기가 완료되면 세무서에서 사업자 등록을 진행합니다. 헬프미에 법인 설립을 맡겨주시면, 제휴 회계법인을 통해 무료 사업자 등록까지 도와드립니다.
이 모든 과정은 법률적 검토가 필요한 복잡한 절차입니다. 헬프미 법률사무소는 대형 로펌 출신 변호사들의 노하우와 IT 기술을 결합한 자동등기 시스템을 통해 8만 곳이 넘는 고객사의 법인 설립을 완벽하게 처리했습니다. 시행 사업의 튼튼한 기초가 될 법인 설립 등기, 헬프미에 맡기시면 신속하고 정확하게 해결할 수 있습니다.
▶ 더 알아보기 - 법인설립 절차 5단계 완벽정리 – 필요서류 총정리
2.2. 2단계: 부동산개발업 등록 요건 충족 및 신청
헬프미를 통해 법인 설립 등기를 마치셨다면, 이제 「부동산개발업법」에 따른 등록을 위한 필수 요건을 갖춰야 합니다.
2.2.1. 부동산개발업 등록 대상
아래 기준 중 하나라도 해당한다면, 반드시 부동산개발업 등록을 마쳐야 합니다.
- 건축물 개발: 연간 총면적 5,000㎡ 또는 단일 총면적 3,000㎡ 이상 (주거용 외 용도가 30% 이상인 복합건축물 포함 )
- 토지 개발: 연간 총면적 10,000㎡ 또는 단일 총면적 5,000㎡ 이상
2.2.2. 부동산개발업 등록 요건
요건은 자본금, 전문인력, 사무실 세 가지입니다.
- 자본금: 법인 3억 원 이상
- 전문인력: 부동산개발 전문인력 2명 이상을 상시 근무(상근) 형태로 확보해야 합니다.
- 사무실: 부동산개발업을 영위하기 위한 독립된 사무실을 확보해야 합니다.
이 중 ‘전문인력’ 요건이 가장 까다롭습니다. 법에서 인정하는 전문인력은 변호사, 공인회계사, 감정평가사, 건축사, 공인중개사, 특정 분야 기술인 등 매우 구체적이며 , 이들은 반드시 국토교통부 장관이 지정한 교육기관에서 부동산개발 전문인력 사전교육을 이수해야 합니다. 위 세 가지 요건을 모두 충족했다면, 국토교통부령으로 정하는 신청서와 구비 서류를 갖춰 관할 시·도지사에게 부동산개발업 등록을 신청할 수 있습니다.
3. 추가 확인! ‘주택건설사업자 등록’도 필요할 수 있습니다.
만약 시행하려는 사업이 주택 분양을 목적으로 한다면, 부동산개발업 등록과 별개로 「주택법」에 따른 ‘주택건설사업자 등록’이 추가로 필요할 수 있습니다.
연간 단독주택 20호 또는 공동주택 20세대(도시형 생활주택은 30세대) 이상의 주택건설사업을 하려는 자는 반드시 국토교통부 장관에게 등록해야 합니다.
주택건설사업자 등록 요건은 다음과 같습니다.
- 자본금: 법인 3억 원 (개인 6억 원) 이상
- 전문인력: 건축 분야 기술인 1명 이상
- 사무실: 사업 수행에 필요한 사무장비 구비 공간
4. 완벽한 법인을 만들어드립니다!
부동산 시행사 법인 설립은 단순히 회사를 하나 만드는 차원을 넘어, 엄격한 법적 등록 기준을 통과해야 하는 전문 영역입니다. 사업의 첫 단추인 법인 설립 등기부터 정확하게 꿰어야 다음 단계로 나아갈 수 있습니다.
헬프미 법률사무소는 시행사 설립의 가장 기초이자 핵심인 법인 설립 등기를 가장 잘 아는 전문가 집단입니다. 8만 건 이상의 등기 경험과 IT 기술로, 여러분의 시행 사업이 첫걸음을 튼튼하게 내디딜 수 있도록 완벽한 법인을 만들어 드립니다. 방문 없이 집, 사무실에서 법인을 만드실 수 있습니다.
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